專家分析 2023 年英國樓價走勢

UK property for sales

英國樓價自疫情後一直在上升,加上不斷增長的通脹及利率上升,以及新任財相 Kwasi Kwarteng 公佈的迷你預算案,被傳媒和民眾大力質疑。受上述多種影響下,物業市場隨即在上兩星期陷入了混亂,按揭利率急升,甚至金融機構撤回按揭申請,市場上一片哀號。

令市場不穩的主因始終是利率,金融分析師們曾預測利率將升至 6%,而英鎊兌美元匯率曾跌至歷史低位後,導致按揭機構受到驚嚇。結果超過 1,000 筆按揭交易被撤回,即使沒有撤回但月供利率亦高得驚人。市場現在預計英格蘭銀行的基準利率將在 2023 年達到 5.25% 至 5.5% 左右,此舉令財相 Kwasi Kwarteng 被迫對他的一項主要迷你預算案進行了掉頭。

按揭利率短期仍在攀升

英格蘭銀行在上月底將基準利率上調至 2.25%,這是 14 年來的最高水平,也是自去年 12 月基準利率為 0.1% 以來的第七次上調。如果你有抵押貸款,您的每月還款額將與基本利率一致,這意味著你為按揭貸款支付的費用更高。大多數標準浮動利率 (SVR) 交易也將變得更加昂貴,儘管由你的貸方決定他們是否會提高你的利率。

如果你目前是有固定利率按揭,那在你合約期內至少可免受任何上漲的影響。這樣做的問題是,由於利率上升了多少,業主在進行轉按時將面臨多支付數千英鎊的費用。根據 Moneyfacts 的數據,本週早些時候,典型的兩年期固定利率抵押貸款利率 14 年來首次突破 6%。

高利率下明年樓價會下跌嗎?

根據土地註冊處數據的最新數據顯示,2022 年 7 月英國平均房價每月上漲 2%,目前平均價格為 292,118 英鎊。當然還有其他的樓價指數也需要一併考慮,畢竟每個指數都提供不同的平均數據。9 月發布的 Rightmove 指數顯示,房價在過去一個月內僅僅上漲了 0.7%,而另一機構 Nationwide 的指數顯示價格持平,平均沒有變化。

同樣主力經營物業按揭的機構 Halifax,今天發表了最新的樓價指數,稱 8 月至 9 月房地產價格下跌了 0.1%。專家們普遍認為,房價幾個月來一直在降溫,因為生活成本危機使人們更難存錢。在疫情期間生效的印花稅假期也推高了價格,因為買家急於在減稅結束前完成。當然,沒有人確切知道未來幾個月房價將如何變化。

某些地區樓價可能會下跌多達 20%

Self Employed Mortgage Hub 公司的主管 Graham Cox 接受訪問時表示:「除非我們非常幸運,而且通脹下降的速度比預期的要快得多,否則除了樓價大幅下跌達 20%,我看不到任何其他結果。」Graham 指事情更有可能在接下來的兩三年內發生:「我會被指責為末日販子,但如果你用簡單的數學和常識,房價怎麼可能不下跌?」

Knight Frank UK residential research 的英國住宅研究主管 Tom Bill 也預測,未來兩年房價將下跌, 他說:「英國樓價現在已經見頂是一個相當安全的賭注。抵押貸款利率上升的影響將在未來幾個月開始影響需求和購買力,我們認為這將導致未來兩年英國房價下跌 10%。如果金融市場對政府的經濟計劃更加放心,我們可能會看到抵押貸款利率在一定程度上下降,但過去兩週發生的事件提醒我們,超低利率時代即將結束。」

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