【英國經濟】英國意外加息 現時仍是否買樓良機?

英國央行 (Bank of England)上周宣佈因市應通脹,正式將利率由0.1%上調至0.25%,是自疫情以來,首次上調基準利率,也是英國央行近三年來首次加息。事實上,英國通脹率已創下近10年新高,截至11月通脹已上升了 5.1%,遠高於央行 2% 的目標值,成為 2011 年以來的最高水平,因此加息成為英政府調節通脹最重要的手段之一。

利息增加 按揭供款有何變化?

在業主的角度,利息增加意味按揭貸款利率上升,目前英國有超過350萬戶家庭使用浮動利率的貸款,加息將使其每月還款利息有所上升。不過,現時利息增加僅0.15%,對還款來說影響並不大,一般每十萬英鎊的按揭貸款,以20年還款期來說,大約每月只多還大約7-8鎊英鎊。

.例子1.

假設在曼徹斯特或伯明翰市區購買一個約30萬鎊的物業,按六成,即借18萬鎊,還款期20年,以現時英銀行浮動利息大約3%+基準利率,還息還本計:

  • 加息前
    基準利率 = 0.1%;即按揭利率為 3.1%;每月還款額為1,007鎊
  • 加息後
    基準利率 = 0.25%;即按揭利率為 3.25%;每月還款額為1,021鎊
每月還款額相差僅約14鎊

.例子2.

假設在曼徹斯特或伯明翰市郊購買一個約15萬鎊的物業,按六成,即借9萬鎊,還款期20年,以現時英銀行浮動利息大約3%+基準利率,還息還本計:

  • 加息前
    基準利率 = 0.1%;即按揭利率為 3.1%;每月還款額為504鎊
  • 加息後
    基準利率 = 0.25%;即按揭利率為 3.25%;每月還款額為510鎊
每月還款額相差僅約6鎊

.例子3.

假設在倫敦市區購買一個約100萬鎊的物業,按六成,即借60萬鎊,還款期20年,以現時英銀行浮動利息大約3%+基準利率,還息還本計:

  • 加息前
    基準利率 = 0.1%;即按揭利率為 3.1%;每月還款額為3,358鎊
  • 加息後
    基準利率 = 0.25%;即按揭利率為 3.25%;每月還款額為3,403鎊
每月還款額相差僅約45鎊

英國租務市場看俏 抵消利率上升

事實上,大部分在英國以按揭購買物業的買家,都是會以 Buy To Let 賺取租金收入,基準利率升高期間,也是房租及整體物價水平增長的時期,對於業主來說,只要保持房屋正常出租,定期更新房租反映市場變化,就可以抵消通脹及利率升高帶來的變化。此外,綜觀歷史,現時的0.25%利息仍然是歷史低位,購買物業仍然是非常好的槓杆投資項目。

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