最近英國房地產成為香港人熱門話題，當中有各種不同原因和考慮，可能是考慮購買英國物業居住或考慮購買英國物業作投資用途。事實上，市場有很多途徑可以讓香港人向英國銀行/放貸方申請按揭。但同時大家可能會有很多關於英國按揭的疑問，所以我們為大家邀請到英國著名物業按揭中介公司Capricorn的按揭專家Gavin Fitch，為大家解答所有為英國物業申請按揭時的步驟及可能面對的問題。
關於Capricorn
Capricorn是一家完善的按揭中介公司，是新建物業的按揭專家。
通過Capricorn，客戶可連結世界上所有放貸方，放款予購買英國物業。
因主要關於英國物業，大多數合作的銀行都位於英國，亦有一些位於香港或新加坡，以供為世界上所有客戶提供服務。
Q1: 香港人可以申請英國銀行的物業按揭嗎？
對於海外客戶，特別是身在香港，申請英國物業按揭其實很簡單，絕對可以申請英國物業按揭。
Q2: 購買英國房產的申請程序是？而全新和二手物業在申請程序上是否有區別？
英國按揭與香港按揭有一些差異，亦可以說非常不同。英國物業的用途的界定非常鮮明，一共有兩種。
如果是自用物業，業主只可以自用或讓家庭成員入住，但並不能用於出租作投資用途；
如果是投資物業，業主被允許出租該物業以獲得租金收入，但如果該物業正在進行按揭，你和你的家人均不可在該物業居住。
Q3: 一手和二手物業申請按揭的要求有不同嗎？
全新和二手物業在申請程序上是有不同的。
先說明二手物業，二手物業的交易流程非常直接且非常迅速，讓賣家可以盡快出售物業，買家亦可以盡快成為該物業的業主。
而全新物業上，物業的交易流程並不會按照買家的時間表進行，而是按照發展商的時間表進行。
有很多情況下，購入的全新物業會距離物業落成尚有2至3年時間，所以英國銀行不能直接開始物業按揭程序，直到物業完成前3至6個月才可申請物業按揭。
Q4: 香港人申請按揭的基本要求是？
實際上，申請人並不是真的需要英國收入或英國信貸證明。
所以即使沒有英國收入，首次購買物業的買家或首次成為業主的，也可以在英國申請物業按揭。
買家可以通過Capricorn或是一些伊斯蘭銀行和專業的離岸金融機構提交物業按揭申請，在海外客戶的需求方面，亦有提供針對各種情況的解決方式。
介紹的放貸方會是全球知名的，為全球海外的買家提供按揭，同時亦有一些放貸方專門為某種物業或市場提供按揭。
他們都是專業的放貸方，受相關監管機構規管，亦擁有相關銀行許可證。
Q5: 如果是英國居民或持有BNO證件，但未曾在英國置業和成為正式稅務居民，按揭申請程序有不同嗎？
主要的考慮會是是否英國居民。
一旦正式居住英國並開始繳交稅項，你將會被認為是英國居民，並會有更多放貸方開放以供選擇，因為有部分放貸方並不提供按揭給海外買家。
Q6: 「即使正式落戶仍須建立信貸歷史和地址，所以財務的申請和程序並不如想像中簡單快捷」，這種說法正確嗎？
正確的。
在到達英國後，你仍須向貸方提供相關信貸報告，包括正式英國地址、信用卡、英國銀行帳戶等。
最好是已擁有固定工作，通過試用期，並開始繳付稅項。
先正式擁有英國居民身份，會比剛落戶英國就立即進行按揭的人士，更容易和快捷地通過財務的申請和審批程序。
Q7: 如以非英國居民的身份為自用或出租物業進行按揭，申請手續和收入證明的基本要求是？
首先，英國最大物業貨款比例是75%。
以價值100萬鎊的物業為例，貸款後最多可獲75萬鎊，並只需付25%房價作按金。
但正如之前所提，英國物業按揭有自用物業和出租物業兩個種類，其申請手續和收入要求是不同的。
在自用物業上，貸款限額會是根據買家的承受能力決定，以收入計算貸款後得到的金額。
對於海外買家，最低入息要求是7萬5鎊，加上10％以計算貨幣波動後，將會是8萬3鎊年收入要求。
在出租物業上，該物業的租金會被計算為收入，所以放貸方並沒有最低收入要求，基本上亦不須任何入息證明。
如年收入為2萬5鎊或以上，放貸方將提供更多選擇，利息亦會比較便宜；如年收入超過5萬鎊，放貸方的選擇會更多，利息亦更便宜。
英國有「還息不還本」的按揭模式，意指所有提供物業按揭的放貸方在每月只償還利息的情況下，不須額外償還任何本金，並在按揭完結時才將本金償還。
另外，再次付款的意思是找另一放貸方並轉移至另一種按揭計劃，因為幾年後該物業可能已升值，而新的按揭比例亦有機會作調整，或可套現物業價值的75%作現金，並用作將來購買其他物業。
Q8: 自用物業和出租物業有最低按揭限額嗎？
基本上，放貸方的最低按揭額是10萬鎊，有些更可提供更低按揭額，但需注意的是，客戶一般會因為此而需支付較高利息。
至於最低物業價值，已知最高按揭成數可達到75%，最低按揭額則是10萬鎊，因此物業最低價值需至少14萬鎊。
所以想要有更佳利率的按揭計劃，我們都會建議物業價值至少14萬鎊或以上。
Q9: 最低按揭額要求的情况下，自用和出租物業有沒有分別的？
大部份出租物業的最低按揭額要求是10萬鎊，而對於自用物業，放貸方有時亦會更為彈性地處理。
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