【英國買樓2021】認清六大英國樓陷阱!如何避開?

英國樓陷阱

六大英國樓陷阱

2020-2021年,隨著英政府修訂BNO條款掀起移民熱潮,有不少香港人計劃移民英國,在港購買英國物業,希望提早擁有一個安樂窩;亦有投資者看準英國住屋需求上升的時機,在英國樓市摩拳擦掌。

然而,由2016年開始,每年都有些報導是關於香港買家投資英國樓誤中陷阱。在購買物業前,記得留意以下情況,避開常見陷阱!

常見英國樓陷阱(一)——誤買爛尾樓(樓花)

很多海外地產中介都會說服香港買家購買英國樓花或是聲稱潛力優厚的樓盤項目,然而比較常見的情況是,地產中介會舉辦大型展銷會,並以高回報率、平價吸引投資者。

其後,當投資者付了首期超過 50%後卻未能如期「收樓」,繼而出現「爛尾樓」的情況。到底香港市民要隔山購買英國物業,無論 是一手樓及二手樓,有甚麼需要注意?首先帶大家了解以下英國一般正常的買樓程序。

英國買樓程序

重點一:訂金及付款

細訂金
第一步:【細訂金】
買家先支付細訂金作保留物業 ,一般是 £2,000 至 £5,000
細訂金
律師
第二步:【律師】
然後便開始進入律師買賣程序
律師
大訂金
第三步:【大訂金】
一般在支付細訂後的三個月內就需要支付大訂
大訂金
尾數
第四步:【尾數】
在項目落成後,再支付其餘尾數
尾數

有部份不良發展商會在起樓期間,不斷向買家索取不同比例的樓價費用,所以作為一個精明的買家及投資者,在項目落成前,盡量不要支付超過樓價40%的訂金,避免日後有過多損失風險。

重點二:律師樓

在英國,買家必須委托律師代表自己與賣方律師完成買樓的手續。 因為訂金同物業落成後的尾數是不可以直接支付給發展商,整個項目發展期間必須交由律師樓保管。 假設買家要先支付30%訂金給律師樓,而律師樓就會支付10%訂金給發展商,但是發展商必須要符合兩個條件:

  • 發展商要先支付 New Build Warranty(新項目保證金),保證金須按項目單位數量計算
  • 項目必須有 Planning Permission (規劃許可)

符合以上兩個條件,律師樓才可以支付訂金給發展商。萬一項目最後未能夠發展完成,律師樓就會將剩餘的20%訂金退還給買家。

為甚麼會有買家誤中「 爛尾樓 」的陷阱?

原因可能是買家支付了50% – 60%的訂金給律師樓,律師樓又支付了超過10%的訂金給發展商;但 是發展商未能如計劃般完成項目,而律師樓又承擔不起超過了10%的訂金給買家,最後導致律師樓倒閉,發展商逃避責任去影無蹤了。

所以委託律師樓進行物業交易前,一定要留意律師樓的公司背景、規模和過往有沒有不良的紀錄。

重點三:過往紀錄及土地擁有權 —— 發展商背景

在買樓前,買家必須要找一個可靠的發展商,所以可以先了解發展商的公司背景,以下4個方向可作為初步參考的數據。

公司年資 、授權

參考「公司年資」是一個基本的標準,建議年資至少5 年,如果有上市地位更為保障。然而,我們可以如何得知該公司是否得到授權?

原來英國有專門負責監管金融服務公司的機構——金融行為監理總署 (Financial Conduct Authority),它是英國59,000家 金融服務公司和金融市場的行為監管者,也是49,000 家公司的審慎監管人,為19,000家公司設定了特定標準。

s Financial Conduct Authority
如認為公司有騙局嫌疑,可到以下英國網頁作參考:https://www.fca.org.uk/consumers/unauthorised-firms-individuals
項目的相關報導

我們同樣可以參考該公司過往的大型房地產項目紀錄,完成後是否有英國當地的傳媒報導過? 例如 BBC News、泰晤士報(The Times)、金融時報(Financial Times)、《每日電訊報》(The Daily Telegraph)等的權威性的時事媒體。

另外可以在Google 搜索發展商的過往建築,加 “ UK” 在搜索欄當中查看。

要尋找可信的樓盤,我們需要符合一些準則。
例如,One Heritage 的地標建築 :One Heritage Tower UK

one heritage salford tallest tower

點擊查看結果,你會找到部分相關的網站報導如下。

Manchester Evening News

More than 1,000 new homes in Salford could be approved this week – but only one would be affordable

>> link: https://www.manchestereveningnews.co.uk/news/greater-manchester-news/more-1000-new-homes-salford-17601456

North West Place

World Construction Network

Laing O’Rourke selected to build £160m One Heritage Tower in UK

>> link: https://www.worldconstructionnetwork.com/news/laing-o-rourke-selected-to-build-160m-one-heritage-tower-in-uk/

發展商及分銷商是同一公司?

購買海外房地產,買家其中一樣會擔心的是,如果投資的房地產項目出了問題,香港可以從甚麼途徑追討和跟進?發展商會否負責?大家可以留意,發展商及分銷商是否屬於同一間公司。

如果發展商、分銷商屬於同一間公司,並在英國和香港都有分公司,當出租、管理及興建當中的所有問題都可以在香港對接,整個申訴過程和處理都會相對順暢,投資者能夠得到較大保障。

相反,若然其中一方出現問題,很容易會出現典型的「將個波踢來踢去」的局面。譬如發展商未能如期交樓,而無了期的跟進,卻未能得到滿意的答覆 —— 爛尾樓 。

發展商對當地項目的土地 / 樓宇擁有權

最後一點我們要留意的是,到底發展商對於當地項目要發展的土地或樓宇是否有擁有權?發展商是只付了訂金還是100%全資持有?因為如果土地或樓宇只是付了30%以下的訂金,便無法取得英國土地註冊處(HM Land Registry)的業權契據(UK Land Registry Title Deeds),「爛尾樓」的機會 就會大增。

那麼,投資者可以透過甚麼途徑查詢有關土地的持有公司?

HM Land Registry
英國土地註冊處(HM Land Registry)

原來只要支付7英鎊,就可從英國土地註冊處(HM Land Registry)得知。

UK Land Registry Title Deeds2
UK Land Registry Title Deeds

常見英國樓陷阱(二)——Sourcing Agent 食你夾棍?

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這種情況在英國經常發生 ,因為買家經驗不足 所以不良的物業交易員便可從中獲利。

購買英國樓,我們會倚靠一個很重要的人, 就是物業交易員(Sourcing Agent)。 物業交易員除了協助賣家出售物業外, 同時協助買家完成交易 但有一點需要注意,就是要小心選擇物業交易員。 

因為在英國,物業交易員或者買家可以「摸貨」 , 即是物業交易員用「臨時買賣合約」購買一個優質樓盤, 再提高售價轉售給新買家 , 買家便會購買到比原先較高價的物業。

常見英國樓陷阱(三)——物業騙案,利用虛假放盤去騙人

在英格蘭和威爾斯地區,有一個土地註冊系統(Land Registry)將當地所有物業及業主刊在網上,令 匪徒有機可乘,利用相關物業和業主資料去行騙。

這情況下,最簡單的行騙方式就是利用虛假放盤去騙人落訂,因為資料齊全,遇上有買家查問,騙徒也可以應對自如。這情況下,假如隔山買牛,很有可能被騙去一筆為數不少的訂金。

破解這種騙案的方法比較簡單,只要堅持親身睇樓或最少由經紀帶領進行視像睇樓。 但當然,視像睇樓仍有一定風險。所以,一定要小心選擇經紀。

常見英國樓陷阱(四)——物業騙案,冒認業主騙按揭

另外,最令人損失慘重的物業騙案就是被冒認為業主。

當你在英國買了樓,但人仍然在香港,騙徒可以前往律師樓冒充業主本人,然後要求把物業轉名給一名「親友」;亦曾試過 有人冒認業主,將物業進行加按,在還款一至兩期以後,就逃之夭夭。 在這情況下,真正的業主就要承擔這筆按揭。

要拆解這個情況,若你仍身處海外,或你已在英國但這是一項出租物業,就可以向土地註冊系統登記一個免費提示服務(Land Registry Property Alert),當物業登記出現任何改動,就會立即通知你。更進一步的是,你可要求禁止業權更改,除非得你本人經不動產律師正式提出申請。

除了這些,還有一些基本大原則可防止被騙。

例如「便宜莫貪」,無端一間跳樓貨很少會出現在一個海外買家眼前,若讓你找到一個特別平靚正的單位,就要打醒精神。另外,付款前要特別小心,不能 輕信一個來自電郵的戶口號碼,若一家律師樓在臨簽約前突然發電郵告訴你戶口資料更改,當然就要利用電話或其他方式去確認情況了。

英國買樓收租回報率排名

常見英國樓陷阱(五)——盲目選擇黃金地段

香港人購買物業,傾向買一些黃金地段、近市中心的地段,希望升值潛力高。然而,有時候會忽略了 以下幾點:

  • 購買黃金地段,可能價格已經升得很厲害,未來再升的空間是有限的。
  • 黃金地段的物業類型未必適合我們投資的。例如很多投資者看好的排屋,很多核心地段已經沒有,反而是新建的高樓大廈居多。
  • 黃金地段的物業價格偏高,大概40萬-50萬英鎊,超出了英國物業價錢平均價格(約19萬英鎊至23萬英鎊),令客戶購買的意欲減低。他們會傾向尋找接近平均價格的物業,反而黃金地段的外圍地區有機會因此而受歡迎。

常見英國樓陷阱(六)——選錯物業類型

英國房屋有很多類型,包括獨立屋、排屋、公寓等;比較少提及到的有學生宿舍、酒店房間,還有一些很獨特的投資項目未必是我們的目標,因為那些如果將來要出售的話,你只可以找一些「純投資者」才會投資。

購買熱門的HMO也有中伏位?(雖然我們網頁有展示很多優質的HMO樓盤,然而,基於知識分享層面,仍需要提醒各位投資者)

是的!HMO,亦是屬於住宅類型也有中招位。當然,我的意思是在某些情況下,購買HMO作為投資項目是有些失誤的,例如你買的HMO是屬於學生區域裏面,但是原來學生區域裏面的大學,本身都正在建築新的宿舍,要求一年級的學生住他們學校提供的宿舍,所以會減少了市面上找HMO 的人,投資的風險都會相對大了

我建議大家可以選擇一些比較穩陣的物業類型,例如投資 二手永久業權的排屋,這些都比較適合一 些家庭客,也是可以轉換做分租(HMO);而這些屋種在市場上的需求比較大,租金回報率也會比 較高。選擇區域上,適宜大城市周邊的範圍,例如倫敦、伯明翰和曼徹斯特,周邊很多的排屋是很受 歡迎,很多在市中心上班的人士,如果想住得便宜點,就會選擇住在外圍這些排屋。

小提示:小心裝修爛尾

海外買家隔山買樓,如果購買二手樓後需要 裝修,一定要小心選擇可靠的裝修公司。因為我們難以監察整個裝修過程,裝修的質素都很難預測,如果出了什麼紕漏或延誤, 不能馬上處理。

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