英國新一任首相即將誕生 成樓市匯市的利好因素?

Boris johnson cry
Boris Johnson

英國首相 Boris Johnson 因連串醜聞被迫宣佈離任後,執政保守黨隨即展開一場首相爭奪戰,有實力的一眾前內閣官員和黨員紛紛宣告參選,最高峰時間一度有11 名候選人。經過多輪黨內投票後,終確定由前財相 Rishi Sunak 和前外交大臣 Liz Truss 兩位前朝內閣官員成下任首相候選人,究竟兩人上場後對英國經濟、物業市場和近期積弱的英鎊匯率有何影響?

即使 Boris Johnson 仍然在任,英國仍然要面對生活成本急速上升的影響,隨著烏俄戰事膠著,令能源及民生成本高居不下,而英鎊更受拖累至多年來的新低。故此,不論誰是下任首相這些都是迫切要解決的問題。

Rishi Sunak
Rishi Sunak
Liz Truss
Liz Truss

前財相 Rishi Sunak 在任期間,推出過不少有助經濟民生的政策,尤其在後疫情年間為刺激市場推印花稅假期(Stamp Duty Free Holiday),成功令全國物業市場的交投立即活躍起來,同時帶動所有相關的周圍行業,即使印花稅假期結束後,英國樓市的活躍程度並未有因此大幅回落,而且更吸引到更多海外買家投資英國物業。

Rishi 在競選政綱中表示,會重點改善經濟及對付通脹,只要穩定到通脹匯率亦會利好。至於被視為 Boris Johnson 的支持者,外界相信 Liz Truss 成功當選後一般會延續上任的經濟政策,而她更承諾上任後會立即大幅減少民眾稅項刺激經濟。

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事實上,自 Boris Johnson 宣告離任英鎊匯率曾作出短暫反彈,但市場將事件消化後匯價再度重回對美元 1.14 的低位。英鎊弱勢主因不單是通脹影響,烏俄戰事和美元轉強才是主因。不單是英鎊,歐元、日元等主要貨幣都因此受壓,美國銀行(Bank of America)策略師 Kamal Sharma 早前在報章撰文表示,對英鎊的跌勢預計,在 2022 年內依然會持續。

Average house prices UK
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的確,英國樓市一年多前隨 Stamp Duty Free Holiday 的影響下錄得巨大升幅,但隨加息和通脹下樓市已逐漸放緩,據網上地產平台 Zoopla 的調查數據顯示,英國樓宇價格創下近三年來的最低月度增長,是自 2019 年 12 月以來的最小月度增幅。

然而從投資的角度出發下,英鎊轉弱自然是入貨時機。畢竟英國屬世界前列的經濟體,短期的貨幣匯價上落不減其物業的價值和優勢。雖然生活成本上升,但英國的物業市場依然相當活躍,不論是本地或海外買家而言,英國物業的吸引力從來不減。

雖說利率上升令買家的供款壓力增加,但事實上英國央行是次舉動旨在對抗通脹,從而達到經濟復甦、家庭收入增加的結果,這些將成為支撐樓價上升的動力。 更重要的根本問題為,英國物業一直存在供不應求問題。需求增加下供應量未見上升,去年新落成物業數目按年減少9.5%,待售房屋庫存更減少33.2%。供應不足同時帶動租金上升,據英國租務網站 HomeLet 的最新數據顯示,目前國內平均租金達到每月 1,113 英鎊的創紀錄水平,較上月增加 0.9%,尤其是在倫敦,平均租金已達到每月 1,846 英鎊。

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故此,有意投資英國物業的海外買家,現時趁英鎊弱勢兌港元成本足足減少了 15%,對買家而言屬好時機 。雖然利率增長令按揭成本上升,但對 Cash Buy 的買家根本影響不大。前文提到因英國民眾正煩惱面對生活成本和租金上升,如果有合適的 HMO ( House in Multiple Occupation )單位出租,對他們而言是很大的吸引力,尤其初入社會的年青人和單身專業人士,皆因 HMO 的住客只需支付屋租,就包含水電雜費。

對投資者而言,只要委託到合適的租務管理公司,揀選固定租務選項,即可確保未來固定收益及由包租平台支付房屋雜費,屬於穩定而高回報的物業投資,難怪成為英國近年最受歡迎的投資類型。

隨著英國政府於 2022 年5月30日正式開放一條新簽證路線「高潛力個人( HPI )簽證」予合資格人士申請,藉此吸引海外人才赴英;而英國教育部日前亦宣布,將於明年初放寬海外教師在英格蘭的任教資格,來自其他國家的教師只要滿足6個新條件,就能申請教師資格,預計會惠及大量移英的香港教師。

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