隨著英國實施「BNO5+1」政策，近年來越來越多香港人在英國買樓，除了英國印花稅外，您知道英國買樓費用還有哪些嗎？什麼是英國海外物業稅、英國買樓税？非英國居民的業主如何報稅？本篇文章帶您了解英國物業稅制及須知事項，並介紹英國買樓agent，幫助大家好好規劃在英國置業時的開支。
英國買樓費用有哪些？盤點5大稅務及費用
在英國買樓，買方需支付的稅項及費用不少，建議除了預留樓價金額外，更需了解其他繳付稅項，以下5個買樓費用可供參考。
- 英國印花稅：根據物業的價值及地段，向買家收取印花稅（125,000英鎊以下的物業不需繳交印花稅）。
- 測量費：交易時需繳交詳細建築報告，需聘請當地測量師驗樓，證明房屋結構符合安全規格，一般測量費約200英鎊至500英鎊。
- 按揭安排費：安排銀行按揭時，銀行會向買家收取一筆安排費，最高可高達2,000英鎊。
- 律師費：買樓需透過仲介聘請當地律師，協助買家與銀行的金錢往來，約收取一筆1,500英鎊的律師費。
- 按揭仲介費用：即所謂地產經紀，可以幫助您向銀行爭取更高按揭成數，仲介費用約500至800英鎊。
外國人可以在英國買樓嗎？了解6大買樓流程
非英國公民想在英國買樓，原則上並無特別限制，但按揭申請條件會較嚴格，且最終獲得的按揭比例與成數也可能較低，以下6個買樓流程，幫助您快速掌握買賣程序。
- 了解各類按揭計劃，並計算自己可以承擔的樓價範圍。
- 透過代理或網站找到心儀的物業，並同時安排看樓。
- 若樓盤合適，買賣雙方達成協議，買家就可以委託律師來處理法律相關問題。
- 向銀行申請按揭，計算可貸金額。
- 按揭獲得銀行批准，買家需將首期費用及物業保險費提供給律師。
- 買賣雙方簽訂正式合約，並支付律師費及其他買樓稅務，即完成買樓程序。
何時需繳交買樓稅項？了解英國海外物業稅5大須知
英國物業稅種類多元複雜，相較於稅制簡單且低稅率的香港來說，較不容易理解，以下為您介紹英國物業稅5大須知，讓您清楚掌握海外置業支出。
英國物業稅須知1： 英國物業的稅務種類
英國買樓由買方支付的稅項不少，建議在買樓前預留繳付除了樓價之外的稅項，主要需支付的稅務為以下4種：
1. 印花稅（Stamp Duty Land Tax）【幾時要交——買入物業時】
印花稅是英國買樓最重要的英國財產交易稅，也是金額最大的費用支出，通常需在物業交易完成的14天內繳付。根據物業的產權及用途不同，額度標準也有所區別。也就是說，英國政府會依據物業的地段價值，或是自住、投資目的不同，向每名買家收取不同金額的印花稅。除此之外，英國財政大臣辛偉誠（Rishi Sunak）宣布延長印花稅假期（Stamp Duty Holiday）至2021年6月底，並決定將印花稅放寬至9月底。 （延續閱讀：️一文看清印花稅假期最新安排）
2. 個人收入稅 （Income Tax） 【幾時要交——收到租金時】
個人收入稅主要為針對海外投資者，在英國透過出租單位所賺取的利潤，需要向英國政府申報租金收入。
3. 增值稅（Capital Gain Tax）【幾時要交——賣出物業後如有升值】
若海外投資者出售物業，增值部分需繳交增值稅28%，並需於出售物業後的30天內向HMRC匯報。
4. 遺產稅 （Inheritance Tax）
遺產稅是針對死者的遺產（物業、金錢和財產等）徵稅，標準的遺產稅稅率為 40%。 而如果出現以下任何情況，通常無需支付遺產稅：
- 物業價值低於325,000英鎊。
- 將超過325,000英鎊門檻的遺產都留給配偶、民事伴侶、慈善機構或社區業餘體育俱樂部。
*即使遺產價值低於325,000英鎊門檻，仍需要向英國稅務海關總署 （ HMRC ） 匯報。
英國物業稅須知2：被徵稅的英國物業類別
1.個人收入稅 （Income Tax）
不論英國居民與否，所有來自英國（包括英國物業）的收入均需被徵稅。
非英國居民個人持有而又被徵稅的英國物業類別有：
- 英國公司持有的物業
- 非英國公司持有的物業
- 非英國居民個人持有的物業
* 第2類和第3類：可根據非英國居民業主計劃 (Non-Resident Landlord Scheme) 由物業管理公司或租客預扣一部分租金作「預扣稅款」(Taxation withheld)
2.非英國居民徵稅的計劃（Non-Resident Landlord Scheme ）
一般來說，物業管理公司或租客需代為支付租金的所得稅基本稅率（目前為20％），支付方需在每個納稅季度結束後的30天內支付預扣稅款（Taxation withheld） ；每年7月5日前，業主將從支付方獲得稅項責任證書（NRL6），證書清楚列明支付方已代業主支付的稅款。
除此之外，非居民業主亦可填寫表格，向HMRC申請收取淨租金，於納稅年終自行支付稅款， HMRC將以書面形式向物業管理公司或租客確認申請。成功申請後，非居民業主需要在英國進行自我評估及註冊，並提交自我評估納稅申報表。
非英國公司／非英國居民持有的物業——物業不是公司持有
根據非英國居民業主計劃（Non-Resident Landlord Scheme） ，非英國公司／非英國居民持有的物業，一般來說，物業管理公司或租客會扣起部份租金（20%）作為「預扣稅款」（Taxation withheld），亦有業主會選擇自行支付稅款。
- 如選擇前者（物業管理公司或租客預扣稅20%），業主將會收取稅後淨租金以抵銷稅項責任
- 如選擇後者（業主自行支付稅款），業主須向HMRC申請收取淨租金，就不會被物業管理公司或租客扣起20%；而業主將會收取 稅前淨租金
選擇支付稅款方式後，業主會在7月5日前收到租客或租務公司稅務責任證書，裡面會列出截至3月30日，支付方已代業主支付的款項；如果業主申請了收取淨租金，稅務責任證書則會顯示已代付£0。
非英國公司／非英國居民持有的物業——物業是公司持有
根據非英國居民業主計劃 （Non-Resident Landlord Scheme） ，非英國公司／非英國居民持有的物業，若由公司持有，我們需要考量以下2點。
Q1 ：是否為英國公司？
- 是： 業主須申報公司所得稅和收取淨租金，以「公司所得稅」（19%）計算。
- 否：考量此公司所持有的物業是否唯一的業務，緊接著評估以下第2點。
Q2 ：此公司所持有的物業是否為唯一的業務？（延續上條）
- 是：以「個人所得稅」（20%）計算
- 否（有其他業務營運）： 業主須申報公司所得稅和收取淨租金，以「公司所得稅」（19%）計算。
英國物業稅須知3：當中需要留意有哪些支出允許扣除？
允許扣除的支出（Allowable Expenses）項目如下：
- 一般保養和維修費用
- 業主支付的水電煤費及市政稅
- 物業相關保險
- 服務成本，如房屋清潔維修、地租
- 物業管理費
除此之外，家品替換津貼（Relief for Replacing Domestic Items）的減免適用於可移動家具（ 床、窗簾）、家用電器（ 洗衣機、雪櫃）及廚具等。
英國物業稅須知4：英國居民與非英國居民的印花稅
「印花稅」是在英國購買價值超過一定價格的房地產或土地時，需向英國稅務部門 HMRC（HM Revenue and Customs）支付的稅款，必須在房產交易完成的30天內繳納。不論是直接購買或是已按揭購買，印花稅按階梯式收費，適用於永久業權和租賃業權。
英國政府已宣布於2021年4月1日開始，對非英國居民（non-UK residents），包括海外物業買家加徵2%的額外印花稅。
英國物業稅須知5：幾時繳交稅項？
清楚如何計算稅務後，以下為英國繳交稅務的時間，幫助您避免忘記繳交稅項！
英國年度稅務時間序：
1st Year
2nd Year
2nd Year
2nd Year
2nd Year
3rd Year
外國人需支付海外英國買樓税嗎？了解7大常見問題
以下列出7大常見問題，幫助您快速辦理買樓流程。
1.買樓之前需準備什麼？
除了預留買樓資金之外，建議先找好委託律師，並跟按揭銀行了解方案，才能清楚接下來的買賣過程及費用。
2.英國樓類型有哪些？
最常見的英國樓類型為半獨立屋、排屋、住宅單位、平房及獨立屋；較少見的類型為村舍房及穀倉改建房等。
3.按揭內容與香港有區別嗎？
英國的按揭類型與利率相當多元複雜，例如：如果想做HMO按揭，是否擁有業主經驗也會影響利率等，因此建議直接向預計申請的銀行諮詢。
4.外國人在英國買樓是否需支付買家稅？
非英國公民買樓無特別限制，可以購買土地或獨立屋，但需支付2%海外買家稅。
5.英國買樓有哪些程序？
看到想買的英國樓後，跟賣家出價，業主接受出價後，即能委託律師、申請按揭及驗樓，確認後簽訂正式合約就完成買樓程序了。
6.香港收入可以透過香港銀行做按揭嗎？
可以透過香港銀行做按揭，但限制和年薪要求較高。
7.如何找到英國買樓相關資訊？
英國買樓agent推薦：15年房地產經驗｜Red Brick Property
英國買樓不論是在稅務或是流程上，皆相當複雜，因此建議您諮詢專業代理協助，擁有15年房地產經驗的Red Brick Property會定期釋出新的展銷會訊息，不僅為買家尋找合適英國物業，更提供一站式服務，由物業翻新、租務管理、維修至清潔，用最優質及最方便簡易的方式，讓您快速掌握英國物業市場狀況，順利買到合適的樓盤。
有關任何英國買樓的稅務及程序，歡迎諮詢Red Brick Property，將有專人為您服務。
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