印花稅假期延長，對投資英國樓的港人有影響嗎？
英國財相辛偉誠（Rishi Sunak）宣布延長印花稅假期（Stamp Duty Holiday）至2021年6月底，並決定將印花稅放寬至9月底。有意買英國樓的人士都很關心對英國樓市有什麼影響？
什麼是「印花稅」 SDLT- STAMP DUTY LAND TAX ？
「印花稅」是在英國購買價值超過一定價格的房地產或土地時，需向英國稅務部門 HMRC (HM Revenue and Customs)支付的稅款，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅按階梯式收費，此稅適用於永久產權和租賃物業 – 無論是直接購買或是購買抵押貸款。
- 在英格蘭，北愛爾蘭和威爾斯，當購買價格超過125,000英鎊的住宅物業時，就必須支付印花稅。
- 在蘇格蘭購買房產或土地時，支付的是土地和房屋交易稅，而不是印花稅。
什麼是「印花稅假期」（ STAMP DUTY HOLIDAY）?
全球新冠病毒肆虐，受疫情影響，英國的房產交易量急劇下降。因此，英國政府於2020年7月推出一個名為「印花稅假期」（Stamp Duty Holiday）的政策以挽救英國房產市場。
根據英國新一份《財政預算案》，直至2021年9月30日（以物業完成交易日計算），在英國購買住宅物業的印花稅將大幅下調。
*優惠期以物業的「交易完成日期」(Completion Date) 為準，必須在優惠期內完成交易，先算符合資格。
印花稅假期延長後，對「英國居民」和「非英國居民」有什麼影響？
英國財政大臣Rishi Sunak宣布進一步延長印花稅假期期限，並於2021年6月30日之後進一步調整了門檻。我們一起來看看英國居民和非英國居民購買物業的幾個不同計算方法。
【英國居民】
（1）英國居民：首次購買英國住宅物業，而物業價格超過50萬英鎊：
- 直至2021年6月30日為止，50萬英鎊以下的物業，首置客都可獲豁免繳交印花稅(SDLT)
- 由2021年7月1日至2021年9月30日為止，25萬英鎊以下的物業，首置客都可獲豁免繳交印花稅(SDLT)
- 2021年10月1日起將還原標準稅率
我們一起看看以下例子，物業價格為80萬英鎊；
- 在 2021年6月30日前，物業首50萬英鎊，可獲豁免；而剩下的30萬英鎊，則需繳交5%的稅務，即是1.5萬英鎊。
- 在 2021年7月1日至9月30日，物業首25萬英鎊，可獲豁免；而剩下的55萬英鎊，則需繳交5%的稅務，即是2.75萬英鎊。
- 2021年10月1日起還原標準稅率 ；所以物業首12.5萬英鎊，可獲豁免
而由稅階£125,001 – £250,000（即12.5萬）需繳交2%稅務；
稅階 £250,001 – £925,000 （即55萬）需繳交5%稅務；
稅階 £500,001 – £925,000 （即30萬）需繳交5%稅務，即是總共是3萬英鎊。
（2）英國居民：首次購買英國住宅物業，而物業價格低過50萬英鎊：
- 全球首置自住物業而不超過500,000英鎊，則沿用以上印花稅階
- 首300,000英鎊為免稅額度 ；而在稅階£300,001 – £500,000 則需繳付5%的稅務。
我們一起看看以下例子，物業價格為40萬英鎊；
- 在 2021年7月1日後，物業首30萬英鎊，可獲豁免；而剩下的10萬英鎊，則需繳交5%的稅務，即是5000英鎊。
（3）英國居民：非首次購買或投資用途的英國住宅物業
- 直至2021年6月30日為止，50萬英鎊以下的物業，非首置客須繳交3%
- 直至2021年9月30日為止，25萬英鎊以下的物業，非首置客須繳交3%
- 2021年10月1日起將還原原有稅階
【非英國居民/海外買家】
英國政府於2020年3月已通過，於2021年4月1日開始，對非英國居民，包括海外物業買家加徵2%的額外印花稅。而當中亦有分首置+自住 和 投資/全球第二套（非首置）買家的稅務：
- 首置及自住，物業價值為50萬英鎊以下
- 首置及自住，物業價值為50萬英鎊以上
- 投資 或 全球第二套（非首置）
非英國居民：首置及自住
- 2021年4月1日後，50萬英鎊以下的物業：
– 稅階£0- £300,000 須徵稅2%
– 稅階£300,000 – £500,000 須徵稅7% - 而50萬英鎊以上的物業：
– 稅階£0- £125,000 須徵稅2%
– 稅階£125,001 – £250,000 須徵稅4%
– 稅階£250,001 – £925,000 須徵稅7%
– 稅階£925,001 – £1,500,000 須徵稅12%
– 稅階 £1,500,001 以上須徵稅14%
非英國居民：投資 或 全球第二套（非首置）
- 2021年4月1日後，
– 稅階£0- £125,000 須徵稅5%
– 稅階£125,001 – £250,000 須徵稅7%
– 稅階£250,001 – £925,000 須徵稅10%
– 稅階£925,001 – £1,500,000 須徵稅15%
– 稅階 £1,500,001 以上須徵稅17%
如果想更準確計算擬購買物業的印花稅，也可使用英國政府網頁的印花稅計算機，只需按指示輸入相關資訊即可。
注意事項
香港買家需要注意以下幾點：
- 有關「首置客」的定義是全球性的，若買家本身在香港已持有物業或曾持有物業，在這段期間購買英國物業，則需根據非首置客的印花稅階繳付稅項
- 新稅階只適用於2021年9月30日前收樓
根據英國稅務及海關總署的指引，印花稅報稅表需要在物業交易完成（Completion Date）後14日內，呈交稅務及海關總署。 何謂「「交易完成日」 （Completion Date）」？
「交易完成日」 （Completion Date）
「交易完成日」 （Completion Date）是指整個交易完成的日子，當中包括收樓的日子，包括完成以下動作：
- 交易代價已過戶
- 擁有業權的法律文件，包括屋契等已轉讓至買家
- 賣家已經遷出，地區政府亦承認這次交易
- 買家或代理經紀已經取得鑰匙
- 物業正式歸於買家
2021年4月1日起海外買家將須付2%稅
英國政府於2020年3月已通過，於2021年4月1日開始，對非英國居民 (non–UK residents) ，包括海外物業買家加徵2%的額外印花稅。
BNO移民英國買樓人士
如果我以BNO移居英國，並第一次購買房地產，我可以「英國居民」的印花稅計算嗎？
在這情況下，則需視乎是否符合「英國居民」的資格。何謂「英國居民」？ 官方原文的定義是這樣的：
“You’re automatically resident if either:
- you spent 183 or more days in the UK in the tax year
- your only home was in the UK – you must have owned, rented or lived in it for at least 91 days in total – and you spent at least 30 days there in the tax year “
簡單來說，符合以下其中一點就會被定義為「英國居民」。
- 如果你於納稅年度內，在英國居留最少183日，並有於英國交稅的話，就算是英國居民；或者
- 您只有在英國有住所（無論買、租或住過），並且在英國連續住了91天，其中包括納稅年度內的30天。
所以，如果在購買物業時，尚未達到183日成為英國居民，則必須支付2%的額外印花稅率；隨後滿足成為英國居民的條件，再向英國當局出示證明，就可於物業交易完成後14日內，呈交印花稅報稅表申請索回2%的額外印花稅。（申請退稅期為交易完成後的兩年內）。
然而，如果你的伴侶已是英國居民，即使你不是，當你們聯名購買物業的話，也不用繳交2%的額外印花稅率。
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