近年越來越多港人打算在英國置業，然而不論是作自住或投資之用，在入市前您應先了解英國買樓agent的種類及區別，才能更快地掌握買樓要點。
本文將為您介紹優質的英國地產網與地產商，並盤點買一手樓程序及買二手樓程序，最後分析買樓稅項跟常見問題，助您挑選優質樓盤。
英國買樓agent有什麼種類？盤點Estate Agent及Sourcing Agent的差異
在英國的樓盤代理分為「Estate Agent」及「Sourcing Agent」，而兩者的職務內容及主要服務對象皆不同，以下為主要的三點區別：
- 服務對象：Estate Agent主要是服務賣家，而Sourcing Agent主要是服務買家。
- 服務費：Estate Agent的服務費通常會以成交價的0.75%到1.42%進行抽成，而Sourcing Agent收費較浮動，需視乎各代理而定，常見的收費價格為1,000至5,000英鎊不等。
- 職務內容：Estate Agent會極力為賣家爭取更高的成交價（抽佣也會較高），而Sourcing Agent由於是服務買家，需代替買家與樓盤業主議價，因此會以爭取最低成交價為目標。
如何尋找英國地產？了解四大地產網及六大地產商
想買樓但不知道該如何找到合適的樓盤？以下為你介紹四個常見的地產網站，及六個著名的地產商，幫助你更快挑選到心水樓盤。
四大英國地產網／租屋網
六大英國地產商
- Berkeley Group：主要建造實用且美觀的房屋，以解決英國房屋短缺的現況。
- Galliard Homes：房地產開發商，擅長對房產做市場分析，因此廣受買家及投資者歡迎。
- LODHA：從設計、採購及建築等客戶服務皆有包辦。
- Regal London：多數房產項目皆在倫敦核心地段，除了擁有建築設計能力外，更致力發展混合用途的住宅樓盤。
- Select Property Group：為房地產開發及投資領域的專家。
- Trivelles：擁有一定的房地產經驗，從事學生宿舍、公寓出租及服務式公寓等產業。
雖然地產網擁有大量樓盤資訊，但由於同一樓盤會跟其他買家同時競爭，因此可能會有無法買到樓盤的風險之餘，最終成交價也會較高。然而透過Sourcing Agent幫忙，所有問題皆能迎刃而解。以Red Brick Property為例，透過專業代理買樓，更容易與業主議價。除此之外，也能獲得第一手的投資及市場訊息，幫助買家用最合理的價錢購入理想樓盤。
英國買樓流程整理｜買一手樓程序 VS 買二手樓程序
挑選合意的樓盤後就可以開始購買流程，但購買一手樓及二手樓的程序有些許差異，以下將為您分析兩者的流程與注意事項。
買一手樓程序的五大要點
- 支付訂金：挑選合適樓盤後即可支付訂金，通常訂金為1,000到5,000英鎊左右。
- 委託律師：支付訂金後授權專業律師處理買賣合約事項，並簽訂買賣協議。
- 支付首期：首期費用約為樓價10%至20%。
- 申請按揭：通常為交樓前6個月需向銀行申請按揭。
- 收樓：手續完成後即可收樓，若後續樓盤有問題通常以遞交驗樓報告方式處理。
注意：普遍來說，發展商會於收到報告後約一個月內完成維修工程，但這個期限不一定明確列明於售樓書及買賣合約上。
買二手樓程序的五大要點
- 委託代理睇樓：在二手樓網站或其他管道看到心水樓盤後，可請專業代理幫忙睇樓。
- 查看地段行情：審視想購買的地段價值，在議價時才可以測試賣家底價。
- 簽訂買賣合約：買家需支付10%訂金，合約中需含成交價格及規則，建議需留意家具、家電等東西的擁有權，避免因購買前未釐清而導致後續的爭議。
- 申請按揭：銀行會為物業估價，來決定提供按揭的額度，處理時間通常需兩至三個月。
- 驗樓及收樓：確認合約及驗樓完成後就可以入住。
買英國樓有什麼稅項？這三大類型不可不知
購買英國樓不但需負擔首期及按揭，在購買樓盤後更需支付其稅項，以下為您介紹三個常見的英國樓稅項，幫助您評估買樓成本。
- 地方稅：用於支付地方設施及環境維修費的稅務；通常樓價越高，需繳付的金額也越高。
- 收入稅：如果購買樓盤的目的為出租，政府便會收取收入稅，一般會扣除地租、律師費等成本後，再按淨收入計算費用。
- 資本增值稅：賣家在出售樓盤後需繳付的稅項，通常會按利潤徵收18%至28%。
買英國樓需留意什麼？綜合整理十二個常見問題
了解如何找英國樓盤及購買流程後，您是否還是對買英國樓有疑惑呢？以下為您盤點十二個買英國樓會遇到的常見問題。
英國樓買賣Q1：購買香港物業和英國物業的程序有沒有分別？
其實在香港置業和在英國置業的程序上都是大同小異。例如：在付款結構上，整體買賣程序便是支付細訂、大訂；找到心儀物業後，買家需要先支付訂金給發展商，然後聘請代表律師代為溝通等。
英國樓買賣Q2：找到心儀的物業後就需聘請律師代為溝通？
是的。買家在支付訂金給發展商後，便可委託律師會聯絡發展商律師，進行AML Check（反洗黑錢的調查）並檢查相關資料來源的文件，包括查看買家的資金來源、地址證明等。
英國樓買賣Q3：什麼類型的文件有助於對資金來源的證明？
律師會先查閱銀行帳單，基本的要求會是買家需要有足夠資金付清首期，資金的累積亦是來自合法途徑。如果買家的資金來源是來自樓宇買賣或是投資回報相關的資金贖回，買家便需要提供相關文件證明。
英國樓買賣Q4：賣家資料需要調查嗎？
對於賣方，買家律師亦會針對他們背景進行調查，例如：他們是否合法擁有該物業並出售該物業予買方、是否合法註冊、是否在正常沒有財務問題的公司工作和土地契約等，以確認買家在購入該物業或土地後是合法擁有的。
英國樓買賣Q5：通過審查後的下一步應該如何？
通過審查並查閲相關法律文件沒問題後，律師會聯絡客戶會面並簽約，包括預先通知買家在買賣過程中可能存在的任何風險或問題。買家查閱並同意後，便可把約10%的首期滙入律師樓戶口。律師樓在收到滙款並收集所需的簽署文件後，便會向客戶取得授權，授權律師可以把款項交給發展商的律師，随後便會進行交換合同的程序，合同亦會正式生效。
英國樓買賣Q6：支付加付訂金(大訂)後有後續步驟嗎？還是等待接收物業即可？
如果是購買一些近期兩三個月就可收樓的物業，買家在處理完上述程序後，等待接收物業即可；若是購入比較長期的樓花，買家在等待中途是有可能需要付期款，意指在收樓前的每年均需支付5％～10％給發展商，直至收樓時買家再付清尾數。
英國樓買賣Q7：買家是否會知道整個支付年期？
是的，買家是會知道整個支付年期的。在交換合同前，律師會先查閱買賣合同，並在付款前約一個月的時間會用電郵提醒客戶應支付的相關費用，請記得匯款等。
英國樓買賣Q8：通過交換合同的程序後，客戶是否已經不能退款？
是的，在法律層面上，因為交換合同的象徵意義就是合同正式生效，買家是有義務執行合約上剩下的責任。
英國樓買賣Q9：如買家不能完成合約，會直接失去加付訂金(大訂)嗎？
一般來説，該款項會放置在發展商律師的戶口，直到物業可以交給買家時，發展商律師才會把款項交給發展商，但在某些情況下，款項是會立刻交給發展商。因此建議買家應在簽署合同時，向律師查詢該訂金會如何受保護。
英國樓買賣Q10：在正式接收物業前需要再次驗樓嗎？
一般來說，全新物業因受到合同約束，所以發展商把物業交給買家時，基本上一定要乎合英國全部的安全條例，是宜居和可以入住的。而一些細微位置則是在收樓之後才可以驗，發展商則會在約定時間內處理好所有問題。
而二手樓方面，收樓之前驗樓是比較常見的。買家普遍會在網上找驗樓師進入該物業查看，並在交換合同前，由律師與賣家先進行商討，要求他們要處理好所有問題才把物業交給買家。
英國樓買賣Q11：「驗樓」是在交換合同後還是交換合同前？
一手樓在收樓之前驗樓是比較罕見的，因為全新物業所有配備都是新的，一般細微部份則是用驗樓報告這個方法處理，會向發展商報告並要求他們後續跟進(執漏)；而針對買二手樓的情況，買家普遍都會進行以下兩次驗樓。
- 第一次驗樓：在尋找物業時，買家已經查閱了一次。
- 第二次驗樓：收樓前的自我保障和確認，尋找合資格人士檢查，確保物業由交換合同至收樓期間沒有發生任何意外。
英國樓買賣Q12：完成所有步驟時，大約需要多少律師費？
律師費是視乎律師行而定，因為每一間律師行的收費架構都有所不同，普遍會把律師費分出2份，或一開始就先支付一大部分，結束時再支付一部分。
以中倫律師事務所為例，律師行會先查看該物業的價格，另外就是一些必需支付的固定而恆常開支，包括印花稅或是土地註冊的費用等。
英國買樓agent推薦｜15年房地產經驗－Red Brick Property
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