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過去數月可以看到英國的物業價格正在慢慢調整回疫情前的水平,原因不外乎有關利率增加、生活成本上升等理由。然而,在租務市場的情況卻正正相反,過去數年全國都長期缺乏可供出租的物業選擇,導致即使樓價下調,但租金仍在快速上升。為什麼會發生這種情況,什麼時候情況會有所改善?

現時租盤數量僅及正常時期一半

目前一般的英國物業代理手頭上平均只有 8 個租盤可供出租,遠遠不及疫情前平均有 16 個租盤在手的數字,這表明在過去兩年間租務市場的選擇是愈來愈少。情況與銷售市場形成強烈對比,隨著 2022 年下半年市場轉疲軟,賣盤供應正在慢慢恢復。

正因為物業買賣市場受利率變化和生活成本上升而影響,令潛在買家的上車大計被迫推遲,同時迫使他們暫時繼續留在租務市場。同時因強勁的租務需求和供應不足直接推高了租金。統計指物業的平均租金比去年上升了 12%,在倫敦上更上升了 17%。其他大城市例如在曼徹斯特、伯明翰、卡迪夫和愛丁堡等,租金在過去 12 個月內亦上升了 12-15%。

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為什麼租盤如此缺乏

缺乏供應和租客的選擇有限包括幾個因素,首先是投資者需求減少,英國物業市場自 2000 年開始經歷長達十多年快速增長,當時按揭門檻低,造就不少私人投資者入市投資而增加了供應。不過隨著一系列的新稅收和 2016 年的監管改革開始實施後,投資住宅物業的門檻提高,增加了業主們的成本,變相限制了入市意欲。

租客更傾向續約

租金快速增長令更多租客更傾向會在原來的單位停留更長時間,這意味著每年可供出租的單位越來越少,加劇了問題。調查機構 English Housing Survey 的數據顯示,租客在每個租盤的平均停留時間已從十年前的不到 3 年增加到 4.4 年,隨著租客的年齡愈大停留的時間愈長。這絕對是某種惡性循環,租金上升得越快,租客就越有可能留在原地,加劇了供應和整體租金壓力。

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局部地區供應壓力

單位如果位處大城市和海濱地區等旅遊熱點,業主們會更傾向將物業用作短期出租,專門供給遊客渡,因為能獲得更高的租金收入,儘管成本更高。這樣對整體供應是進一步挑戰,令市場選擇變得更少。

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租務供應未來會增加嗎

坦白說,鑑於目前的樓市走勢,短期內不太可能大幅增加租盤供應,這或許對尋找租盤的人不是好消息,但對有意投資英國物業的朋友而言,就絕對是一個利好消息。正因為租務市場供不應求,現在入市投資英國物業出租作長線投資,賺取穩定而長遠的租金收入。
雖說英國目前的利率正處高位,要為單位承造按揭的所需成本會較高,但大部分有意入市的海外買家都會選擇 Cash Buy,即使利率轉變對他們的影響有限,相反正因為免去按揭申請的煩複手續,在選中心儀物業後能更快完成交易,而且在芸芸買家中更具競爭力。

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