《英國樓宇買賣你問我答》英國樓宇買賣專家Yanice Cheung為你詳細講解

《英國樓宇買賣你問我答》英國樓宇買賣專家Yanice Cheung為你詳細講解

前言

近年越多越多香港人打算在英國置業,無論是自住或是投資。香港人在香港購買物業是非常有經驗,但在英國購買物業會有什麼不同?有什麼法律議題須要注意?為解答各位對於英國置業的種種疑問,所以我們為大家邀請到中倫律師事務所的英國樓宇買賣專家Yanice Cheung,為大家講解在英國置業時在法律上需要注意的事項。

Q1: 購買香港物業和英國物業的程序有沒有分別或是很類似?

其實在香港置業和在英國置業的程序上都是大同小異

例如在付款結構上,整體買賣程序便是支付細訂、大訂,然後等收樓
找到心儀物業後,買家需要先支付預訂金給發展商,然後便聘請代表律師代為溝通。
然後律師會開始進行相關程序,大概一個月後就需支付約10%的首期,並在收樓時付清尾數。

Q2: 找到心儀單物業後就需聘請律師代為溝通?

是的。
買家在支付預訂金給發展商後,便可委托律師會聯絡發展商律師,進行AML Check (意指反洗黑錢的調查)並檢查相關資料來源文件,包括查看買家的資金來源、地址證明和住址證明等。

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Q3: 哪些類型的文件是對資金來源證明最有幫助?

律師會先查閱銀行帳單,基本的要求會是買家需要有足夠資金付清首期,資金的累積亦是來自合法和合規的途徑。
如果買家的資金來源是來自樓宇買賣或是投資回報相關的資金贖回,買家便需要提供相關文件證明。

如果是由父母給孩子置業在外就學的情況,在英國法律層面是沒有問題的。
但在香港,律師便需要調查父母的資金來源文件,包括銀行帳單丶地址證明和身分證明等。

Q4: 賣家資料亦需要調查嗎?

對於賣方,買家律師亦會針對他們進行背景調查,例如他們是否合法擁有該物業並出售該物業予買方、是否合法註冊、工作於正常沒有財務問題的公司和土地契約等,以確認買家在購入該物業或土地後可以是合法擁有的。
但針對賣方更詳細的調查,普遍是由他們賣方律師樓進行。

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Q5: 通過審查後的下一步應該如何?

通過審查並查閲相關法律文件沒問題後,律師會聯絡客戶會面並簽約,包括預先通知買家在過程可能中存在任何風險或問題。買家查閱並同意後,便可把約10%的首期滙入律師樓戶口。
律師樓在收到滙款並收集所需的簽署文件後,便會向客戶取得授權,授權律師可以把款項交給發展商的律師,随後便會進行交換合同的程序,合同亦會正式生效

Q6: 支付加付訂金後有後續步驟嗎?還是等待接收物業即可?

是的沒錯。
如果是購買一些近期兩三個月就可收樓的物業,買家在處理完上述程序後,等待接收物業即可。
若是購入比較長期的樓花,買家在等待中途是有可能需要付期款,意指在收樓前的每年均需支付5%-10%予發展商,直至收樓時買家再付清尾數。

Q7: 客戶是知道整個支付年期的?

是的,買家是會知道整個支付年期的。
在交換合同前,律師會先查閱買賣合同,並在付款前約一個月的時間會用電郵提醒客戶應支付相關費用,請記得匯款等。

Q8: 通過交換合同的程序後,客戶是否已經不能退款?

是的,因為交換合同的象徵意義就是合同的正式生效
在法律層面上,作為買家是有義務執行合約上剩下的責任,即是支付尾數。作為回報,發展商會把該物業的產權轉讓給買家。

如意外地買家不能完成合約,買家便會失去之前交出的款項。

Q9: 如意外地買家不能完成合約,加付訂金會是直接失去了?

這會牽涉到在法律上大訂是如何受到保護。
一般來説,該款項會放置在發展商律師的戶口,直到物業可以交給買家時,發展商律師才會把款項交給發展商。
但在某些情況下,款項是會立刻交給發展商。
因此,買家應在簽署合同時,向律師查詢該訂金是會如何受保護及其按排會如何。

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Q10: 在正式接收物業前需要再次驗樓嗎?

這就視乎發展商的安排。
一般來說,全新物業因受到合同約束,所以發展商把物業交給買家時,基本上一定要乎合英國全部的安全條例,是宜居和可以入住的。而一些細微位置則是在收樓之後才可以驗,發展商則在約定時間內處理好所有問題。

而二手樓方面,收樓之前驗樓是比較常見的。買家普遍會在網上找驗樓師進入該物業查看,並在交換合同前,由律師與賣家先進行商討,要求他們要處理好所有問題才把物業交給買家。

Q11: 驗樓是在交換合同後還是交換合同前需要?

一手樓在收樓之前驗樓是比較罕見的,因為全新物業所有配備都是新的,一般細微部份則是用執漏報告這個方法處理,會向發展商報告並要求他們跟進後續。

而針對買二手樓的情況,買家普遍都會進行兩次驗樓。
第一次驗樓是在尋找物業時,買家已經查閱了一次。
第二次驗樓則是收樓前的自我保障和確認,尋找合資格人士檢查,確保物業在交換合同到收樓期間沒有發生什何意外。

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Q12: 完成所有步驟時的律師費大概是?

律師費是視乎律師行而定,因為每一間律師行的收費架構都有所不同,普遍把律師費分出兩份;或一開始就先支付一大部分,結束時再支付一部分。

以中倫律師事務所為例,律師行會先查看該物業的價格,另外就是一些固定丶恆常的開支是必需支付,包括印花稅又或是田土廳註冊的費用等。

總結

購買全新物業:

  1. 支付留位費
  2. 在交換合同時支付大訂
  3. 提交可能的資料補充
  4. 驗樓並收樓

購買二手物業:

  1. 支付留位費
  2. 進行第一次驗樓
  3. 交換合同
  4. 收樓時再次驗樓

律師費方面:

  • 視乎律師樓各自的安排,普遍是把整個費用拆作兩部份

整個流程不是太複雜,最重要是尋找一個可靠的律師、一些可靠的代理人士或大型又可靠的機構,協助大家在英國置業,由開始選擇物,到中間處理一些法律問題、申請貸款、收樓,之後再管理出租等事項。

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